几年前，当唐炜臻的投资公司出事的时候，51记者联系到李军，想听听他作为业内人士对此事的看法。但那时的李军在加拿大和中国之间飞来飞去，一直没有找到合适的机会，最近他因为工作转换，这下没那么忙了，我们才有机会聊聊这个迟到的话题。李军说也想借此机会向各位朋友问个好。
1990年李军大学毕业后被分配到深圳某机关工作，因为工作出色，很快被领导提拔重用，这让他对未来充满期待。然而很快他就发现，这并不是自己想要的生活。于是他不顾大家的劝阻，毅然决然放弃“大好前程”辞去公职，来到加拿大留学，在约克大学攻读MBA。毕业后他顺利进入毕马威会计师事务所(KPMG)，在深圳负责南中国的物流供应链咨询服务。
2006年李军调任加拿大毕马威税务部高级经理，并很快被任命为加拿大毕马威中国业务部总监，主要工作是协助中国企业在加拿大的投资和并购，跨不同行业、跨各个商业环节。不久前李军离开了毕马威公司，目前是毕马威公司某地产开发投资项目的融资代理，从事对多伦多Downtown开发项目的投资。
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李军和孩子在一起 加国 无忧 51.CA 我们忙活半天，好项目都让西人拿走了
因为李军在毕马威公司多年从事投资业务，我们特别想知道他对华人在加拿大投资的总体感觉是怎么样的？
李军说，目前本地或是大陆来的投资或是投资愿望，不管是公司客户还是个人客户，在这边普遍存在两个问题： 加国华人网上家园 - 51.CA
一是投资信息渠道比较狭窄，二是项目判断力不足。简单说就是，好东西到不了咱手里；碰到了机会也没法快速判断和出手。出现这些情况的大的背景是我们华人的商业圈子与所谓的主流商业圈子还是分隔得比较开的。主流商业机会和投资机会的信息很难流到我们华人圈子里。这跟我们有很多华人在主流商业机构、金融机构里工作没有什么必然的联系，因为我们华人在主流圈里的职业和职位仍然是以技术工作和后台工作为主。
在投资信息的获得方面，中国的公司客户情况会比新移民好得多，因为有很多的主流中介机构围着他们转，经常向他们提供信息，但好的投资机会还是给本地的公司拿走了的。这跟是否歧视没有关系，这是因为这里本来就是西人的地盘，他们的人脉广、情况熟、动作快，咱们初来乍到的没法比。就算是来了二三十年的，如果没在这个圈子混的也没法比。个人投资客户的情况就更差一些，基本上没有主流的投资机构关注这个群体的投资需求。投资机会信息的缺少，使得咱们新移民的投资普遍被限制在咱们自己的社区里、或偏远的地域、或有限的行业或投资渠道里。
判断力不足的问题。判断力是经验的沉淀，我们初来咋到，经验自然不足。找专业机构做参谋吧，大多数人还没这个习惯，也不想花这个钱，就算要找也不知道谁是专家。现在国内来的像样一点的公司慢慢地已经跨过这个门槛了，但个人客户还差点。这也是国内商业文化的惯性，我们在国内更讲求关系互助、而不注重专业判断。到了这边就更行不通了。造成的结果很多是进去之后有的骑虎难下，有的落荒而逃，要不就是心里没谱、没法下手、干脆不干。 加国华人网上家园 - 51.CA
李军参加商务活动 无 忧 网 - 51 李军说，华人社区连续几个投资公司出了问题后，相信大家在投资判断方面学到了不少东西，今后从事会非常谨慎。他觉得目前在地产投资的认识上还存在着较多的误区。目前房地产这个领域在华人的圈子里确实很热。但房地产投资也只是众多行业投资的一种，咱华人关心程度高是因为房子和土地这东西一般看得见、摸得着，心里比较踏实；另外就是看起来一个项目涉及的人不多，容易操控。这些特点是其他很多商业项目所不具备的。但咱们新移民初来咋到的，刚安顿好生活，对这边包括房地产在内的各行各业的了解还是极其有限的，很多东西并不是看起来那么美。
要学习用西人的商业行为模式行事 info.51.ca
房地产领域基本上有这么几种方式可以赚钱：一是收购农业用地、等待纳入规划；二是收购旧物业、更改规划后出售；三是收购带规划的旧物业或土地、进行建设和销售；四是购买楼花、等待升值；五是购买二手物业放租并等待物业升值；六是为以上的各种投资行为提供贷款以赚取利息。
先说周期和回报。根据毕马威会计师事务所的统计资料，在多伦多本地，通常情况下，如果是专业的本地商业机构运作的话，第一种方式为期8到10年，年回报约为8%到9%； 第二种为期8到18个月，物业价值会有两至三倍的增长；第三种，如果是Condon的话，一般为期4年，年回报率约40%至50%之间或以上；第四种一般为期3到4年，运气好的话年回报率在5%和8%之间；第五种不能确定；第六种周期有长有短，年回报率在9%和10%左右。这里的回报率数字是指平稳市场情况下的平均水平。这也反映了只有创造价值才能真正赚钱，否则只是保值而已。
再说风险。一般投资判断的原则之一是高风险高回报、风险小则回报低。但在某种程度上，房地产却不是这个规则。我的理解是，有钱就能做的风险高回报低、小圈子靠资历靠关系才能做的风险低回报高。后一种情况的典型模式就是核心区高容积率的Rezoning、开发工程的高精项目管理以及公寓单位的批发转零售。
现在华人社区大伙热议和在忙的地产开发有那么几种形式：一是旧独立屋的重建； 二是规划新建；三是规划重建。
第一种也就是给自己找些事做，自己玩玩可以。自己全面掌控项目的目的是达到了，但赚的是辛苦钱，基本不具有投资价值；后两种要做好的话，要考两样东西，还是一是判断，二是渠道。判断是指对项目整体可行性和盈利水平的判断，渠道是指获取项目的渠道，这对项目的质量如何有很大影响。好的投资机会一定是在小圈子里流传和消化的，不会满大街地叫卖。这里说的小圈子，仍然是西人的小圈子。地产开发在这里其实和国内一样，是个高利润的行业，也是一个小圈子的行业。这道理你我都懂。您想想，人人有钱都能做的事情，行业利润会高吗？ info.51.ca
过往的几年里，华人社区里不乏众多高调的开发项目，可惜都没能走到最后，极大的伤害了华人社区的投资愿望，甚至给人留下了华人专门骗华人的不好印象。李军认为，咱们华社里固然有需求不足的问题，但更重要的是，在加拿大这边就要按照这边的商业行为模式行事，依靠法律、注重专业，不要轻信口头的承诺，要看过往记录。最好的途径就是与本地高人合作。如想自己摸索，基本很难成功。他觉得就目前的行业水平看，华人和西人的确还有很大的差距。
地产开发是重大投资行为，不能不谨慎。过去我们在中国投资，由于缺乏中立的评价体系和透明的渠道和安排，使得大家觉得还是自己做更放心，或者是交给老乡或熟人，却往往忽略了他们是否有这样的能力来做好这件事情。在加拿大情况不一样了，在自己成为专家之前，还是把投资交到专家手里吧。一直以来不少朋友说要找项目自己控盘操作，我都没有附和。不管是想再次创业或是做财务投资，我的建议都是与业内高手合作，方法是跟随投资、跟随学习，高手去哪我就去哪，他投什么我就以相同对价跟投。就好比股市，巴菲特看好的股票十有八九不会错但您得提前知道他要做什么。这样的信息渠道还是有的。
李军说，虽然自己因为工作的关系接触到的投资渠道领域比普通人要多一些，但不敢以专家自居，把自己的看法拿出来和大家交流，偏颇之处希望大家批评指正。
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发表于 2013-12-5 06:59:47
